STF e a Imunidade de ITBI: O que muda para o setor imobiliário?

Por Gilberto Azevedo Netto

A decisão do STF de reconhecer a repercussão geral sobre a imunidade do ITBI para empresas do setor imobiliário na integralização de capital social baseia-se no §2º, inciso I, do art. 156 da Constituição Federal. Esse dispositivo estabelece que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Essa redação constitucional contempla duas hipóteses de imunidade: a primeira relacionada à integralização de capital social e a segunda referente às transmissões realizadas no contexto de reorganizações societárias, como fusões, incorporações, cisões ou extinções de pessoas jurídicas. Importante ressaltar que a ressalva prevista na parte final do inciso I — que condiciona a imunidade à atividade preponderante da empresa — aplica-se exclusivamente às operações envolvendo essas reorganizações. O STF já destacou esse entendimento em obiter dictum no julgamento do Tema 796, reforçando que as duas situações são independentes e que a integralização de capital social goza de imunidade plena, independentemente da atividade preponderante da pessoa jurídica envolvida.

No caso das transmissões decorrentes de fusões, incorporações, cisões ou extinções de empresas, a aplicação da imunidade é mais restritiva, pois depende de uma análise específica da atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente. Se a empresa beneficiária dessas transmissões exercer, de forma predominante, atividades como compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil, a imunidade não se aplica, permitindo a incidência do ITBI. Essa diferenciação busca evitar o uso da imunidade como um instrumento para operações que não estejam alinhadas ao objetivo constitucional de estímulo à capitalização e à reorganização empresarial.

Por outro lado, no caso das integralizações de capital social, o §2º, inciso I, não impõe restrições relacionadas à atividade preponderante. Essa interpretação é coerente com o objetivo de facilitar a formação e a ampliação do patrimônio das empresas, promovendo o crescimento econômico e a livre iniciativa. Empresas do setor imobiliário, frequentemente envolvidas em operações que incluem bens imóveis, têm um papel crucial nesse contexto, sendo fundamental assegurar a elas o pleno acesso à imunidade tributária para evitar interpretações restritivas que possam desestimular investimentos e gerar insegurança jurídica.

Além de garantir a higidez de dispositivo constitucional, a aplicação uniforme da imunidade no caso de integralização de capital social reforça a segurança jurídica e contribui para o desenvolvimento econômico sustentável. Ao mesmo tempo, a ressalva para atividades preponderantes nas transmissões por fusões, incorporações, cisões e extinções demonstra o equilíbrio entre a proteção da arrecadação tributária municipal e a promoção da livre iniciativa, elementos essenciais para o fortalecimento do sistema tributário brasileiro.

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